Teren u zbiegu ulicy Wyspiańskiego i Alei Wincentego Witosa

Teren u zbiegu ulicy Wyspiańskiego i Alei Wincentego Witosa

Pilność sprawy a jednocześnie skala absurdalnych działań Prezydenta zmusza nas dziś do wzięcia pod lupę południowo-zachodniego rejonu osiedla Króla Augusta, którym jest niezagospodarowana połać terenu, rozciągająca się pomiędzy stadionem Resovii a ulicą Wyspiańskiego i aleją Witosa.

A wszystko to w związku z podaną niedawno do publicznego wglądu koncepcją zmiany planu miejscowego dla tych okolic, opracowaną przez Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa z upoważnienia oczywiście obecnego Prezydenta Miasta.

Rozdział I – Na początku był plan i wzniosła idea

Nowożytna historia zagospodarowania tego terenu sięga roku 2006 kiedy to ogłoszono projekt RESOVIA PARK, nazywany później również RES-VITĄ, w ramach którego na ośmiu hektarach, na ówczesny czas publiczno-prywatnej powierzeni gruntów, miał powstać kompleks rekreacyjno-sportowo-handlowy, w którego skład miały wejść: aquapark, kryte lodowisko, galeria handlowa, multikino i hotel.

Zwieńczeniem niniejszej inicjatywy miała być również przebudowa obecnego stadionu RESOVI oraz budowa hali lekkoatletyczno-piłkarskiej.

Ośmielona tą wizją rada miasta uchwałą nr II/33/2006 z dnia 4 grudnia 2006 roku przystąpiła do sporządzenia planu miejscowego nr 145/16/2006 który ostatecznie wdrożono w życie w dniu 26 sierpnia 2008r na podstawie uchwały XXXVII/615/2008.

Zgodnie z jego zapisami teren o powierzchni 7.44 [ha] mógł zostać w 10% zagospodarowany wysoką na max. 90 [m] zabudową biurową, hotelową lub mieszkaniowa o typie wielkomiejskim, pozostałe zaś 90 % powierzchni tego planu miało pełnić funkcje tzw. usług centrotwórczych czyli w dużym skrócie usług prestiżowych o wysokim standardzie i znaczeniu krajowym lub regionalnym obejmujących swoim zakresem takie dziedziny życia jak kultura, nauka, zdrowie, sport, handel etc.

Jednym słowem miała to być okolica, którą ze względu na swoją ekspozycje, dostępność komunikacyjną a także położenie przeznaczono ogółowi mieszkańców Rzeszowa, miejsce których w naszym mieście najzwyczajniej nie ma i nie zanosi się by wkrótce miały powstać.

Lata jednak mijały a na rzeczonym terenie praktycznie nic się nie działo.

Inwestor czynił jedynie zapewnienia o kolejnych terminach rozpoczęcia budowy i jednocześnie ograniczał pierwotny rozmach swojej inwestycji.

Ostatecznie ten mariaż klubu RESOVIA, prywatnego inwestora i po części również miasta, które na bardzo korzystnych warunkach finansowych przekazało blisko połowę powierzchni terenu potrzebnego do zrealizowania budowy, spełzł na niczym.

Poza bowiem wyburzeniem starego lodowiska i likwidacją kortów tenisowych nie zrealizowano nic z założeń oryginalnie zdefiniowanego planu.

Miasto zmuszone było na drodze sądowej odzyskiwać pierwotnie przekazane pod realizacje konkretnego celu grunty, co finalnie udało się w roku 2018.

Rozdział II – Do gry wchodzi deweloper

Miasto odzyskuje więc swoje działki (po lodowisku i kortach tenisowych) a na gruntach prywatnych ni stąd ni zowąd pojawia się ciężki sprzęt do robót ziemnych, będący zwiastunem wszędobylstwa Dewelopera.

Wtedy to bowiem do gry wchodzi słynący z mocnych koneksji w rzeszowskim Ratuszu deweloper Hartbex (mieszkańcy okolic inwestycji Nowoczesne Pobitno mogli by się z pewnością w tym temacie wypowiedzieć), który nabywając jedną z działek, przedstawia koncepcje jej zabudowy wysokim na 90 metrów budynkiem wielorodzinnym tj. budynkiem dopuszczonym ustaleniami obowiązującego dla tego rejonu miasta planu miejscowego.

Niestety nabyta przez Dewelopera działka okazuje się być felerna, brakuje jej bowiem dostępu do drogi publicznej co czyni ją bezużyteczną z budowlanego punktu widzenia.

Tu jednak, jak już się Państwo domyślacie z wspaniałomyślną inicjatywą w stosunku do dewelopera wychodzi nasz obecny Prezydent Miasta i przystępuje do realizacji wartej 4 mln zł inwestycji drogowej służącej rzekomo odciążeniu skrzyżowania przy byłem markecie REAL.

Miałaby to umożliwić dziwna i nikomu niepotrzebna uliczka, rodzaj bajpasu pomiędzy ulicą Wyspiańskiego i aleją Witosa.

Oczywiście zupełnie przypadkowo jej przebieg wytyczono tak aby nie uszczknąć ani kawałka z własności dewelopera a jednocześnie na tyle blisko granic tej własności, aby równie dziwnym trafem uzbroić te grunty w dojazd, czyniąc je tym samym w pełni nadającymi się do zabudowy.

I tak oto za przysłowiowy frajer Deweloper nabył działkę nie nadającą się do zabudowy a przy udziale sporych pieniędzy publicznych stał się posiadaczem gruntów budowlanych.

Więcej na ten temat w artykule: „Dwie firmy stawiają zarzuty miastu”, Towarzysto Wzajemnej Innowacji, twinn.pl ↗

Rozdział III – Aktywności dewelopera ciąg dalszy

HARTBEX nie poprzestaje na jednej działce.

Zwiększa swój terytorialny stan posiadania w tym rejonie miasta grodząc choćby dostęp do PRZESTRZENI KWADRATOWEJ czyli instalacji plenerowej zlokalizowanej na prawym brzegu Wisłoka tuż przy zaporze, wybudowanej przez koncern piwowarski LECH i przeznaczonej dla mieszkańców.

Co istotne ogrodzenie, postawione rzekomo w trosce o bezpieczeństwo uczestników spotkań plenerowych, przecina ogólnodostępny ciąg pieszo – rowerowy a warunkiem jego zdemontowania jest zamiana działek rolnych !!! nad Wisłokiem należących do Dewelopera za działki miejskie budowlane!!! zlokalizowane – UWAGA!!! – min. w rejonie ulicy Wyspiańskiego

Więcej na ten temat w artykule: „Inauguracja Przestrzeni Kwadratowej odwołana. Będzie zamiana działek?”, czytajrzeszow.pl ↗

Ostatecznie, deweloper HARTBEX staje się właścicielem całego kompleksu działek ewidencyjnych od al. Witosa aż do dawnej ulicy Sportowej (tereny od dawnej ulicy Sportowej aż do stadionu Resovi, ze zlokalizowanym na niej obiektem hotelowym pozostają wciąż we władaniu RES-VITy).

Jest jednak jeden szkopuł, całe to skupisko działek może być na mocy planu z 2006 przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne jedynie w 10% swojej powierzchni.

I wtedy jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki pierwotne intencje budowlane HARTBEXU, związane z powstaniem prezentowanego już wcześniej 90-metrowego obiektu ulegają dziwnemu wyciszeniu a Rada Miasta uchwałą z dnia 25/09/2018 (sygn. LXV/1510/2018), przystępuje z inicjatywy obecnego Prezydenta Miasta, do sporządzenia zmiany (301/6/2018) planu miejscowego WYSPIAŃSKIEGO – WITOSA (nr. 145/16/2006) tj. dokładniej tej samej której finalny kształt właśnie dziś poznajemy.

Co zadziwiające, pewnie również zupełnie przypadkowo, opracowaniu niniejszej zmiany nadano wręcz ekspresowe bo zaledwie 2 – letnie tempo wykonania.

Należy Panu Prezydentowi w tym miejscu przypomnieć, że plan miejscowy Nad Zalewem nie może doczekać się sporządzenia już od ponad 12 lat!.

Wnioski nasuwają się same Drodzy Państwo.

Rozdział IV – Tu na razie jest klepisko ale będzie blokowisko

Jak czytamy w uzasadnieniu uchwały o przystąpieniu do zmiany 301/6/2018 planu miejscowego WYSPIAŃSKIEGO – WITOSA (nr 145/16/2006):

Celem opracowania zmiany obowiązującego planu jest […] w szczególności korekta układu komunikacji wewnętrznej, dopuszczenie szerszego zakresu usług publicznych oraz ustalenie zakresu podziału na działki budowlane[…]”

Tak sformułowane uzasadnienie pozwalało sądzić iż pierwotnie zdefiniowany pomysł na zagospodarowania tego miejsca pozostanie niezmieniony.

Chodziło przecież tylko o drobną „korektę układu komunikacji wewnętrznej z dopuszczeniem szerszego zakresu usług publicznych”

Tymczasem 2 października tego roku, wolą obecnego Prezydenta miasta do publicznego wglądu zostało nam mieszkańcom Rzeszowa przedłożone opracowanie, które całkowicie zmienia charakter tego miejsca z centrum rekreacji i usług dla całego Rzeszowa a może i regionu na blokowisko z mieszkaniami o obniżonym standardzie i to pomimo PO TRZYKROĆ! formułowanej na piśmie negatywnej opinii ekspertów z Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.

Władza autorytarna ma jednak to w sobie, że jest przekonana o swoje nieomylności, nie znosi krytyki i nie respektuje ZAPISÓW UCHWAŁ, zobowiązujących ją do ściśle określonego działania a nie według własnego widzimisię.

Założenia nowego planu są szokujące nawet dla nas uczestników ruchu RdRz, doświadczonych w boju z fanaberiami obecnego Prezydenta Rzeszowa.

Wydziela się bowiem z pierwotnie obowiązującego planu, polegając jedynie na kryterium własności, ponad 2 – hektarowy obszar zabudowy wielorodzinnej (podzielony na dwa mniejsze obszary – własność HARTBEXU i własność RES VITy) wobec którego formułuje się następujące wymagania:

  1. Dopuszcza się zabudowę jednym wieżowcem o max. 126 metrach wysokości (ok. 40 pięter), jednym o max. 90 metrach wysokości (ponad 25 pięter) i sześcioma wieżowcami o max. 65 metrach wysokości (ok. 18 pięter).
  2. Wprowadza się dla lokalizacji WYSPIAŃSKIEGO – WITOSA strefę zabudowy śródmiejskiej co daje możliwość obniżenia do absolutnego minimum tzn. 1.0 współczynnika miejsc parkingowych dla tego miejsca (chyba nie musimy Państwu tłumaczyć co to może oznaczać).
  3. Wartość maksymalną współczynnika intensywności zabudowy czyli stosunku powierzchni całkowitej budynku (suma powierzchni każdej kondygnacji) do powierzchni działki na której znajduje się ten budynek, określa się w oparciu o wartość równą 9.

    Jak duża jest to wartość widać dopiero, kiedy odniesiemy ją np. do śródmieścia Warszawy.

    Dla tych bowiem rejonów ścisłego centrum naszej stolicy wobec których opracowano już plan miejscowy, wartość tego współczynnika nie przekracza 7.5!
  1. zmniejsza się powierzchnie terenu biologicznie czynnego (zieleń związana z gruntem) do poziomu 20% powierzchni całkowitej działki tj. poniżej standardowej w takich przypadkach wartości 25%.

Minimalny możliwy współczynnik parkingowy, maksymalna intensywność zabudowy, wieżowce dociśnięte praktycznie do samego stadionu (architekci z MKUA poddali w wątpliwość bezpieczeństwo ewakuacyjne stadionu w przypadku realizacji tej zmiany planu) i oczywiście zero planów rozbudowy infrastruktury komunikacyjnej – oto wizja przestrzenna dla tego miejsca i całego Rzeszowa jaką serwuje nam dziś nasz obecny Prezydent.

Szacuję się że na tych 2.2 [ha] wydzielonych pod budownictwo wielorodzinne może zamieszkać w najgorszym przypadku nawet 3 500 mieszkańców co daje nam gęstość zaludnienia równą 1591 os/ha.

Dla uzmysłowienia poziomu irracjonalności pomysłu na Rzeszów z jakim się mierzymy prosimy aby zdać sobie sprawę iż najgęściej zaludnione miasto świata Dhaka (Bangladesz) ma 445 os/ha a nowojorski Manhatan 268 os/ha.

Jak sami zatem Państwo widzicie, zwykły WNIOSEK o zmianę planu wystarcza aby deweloper dostał od Prezydenta Tadeusza wszystko czego mu potrzeba do zrealizowania celu biznesowego, bo przecież żadne nawet centrotwórcze usługi prestiżowe o znaczeniu krajowym i regionalnym nie wygenerują w obecnym czasie takiego zysku jaki może dać tandetna, wysoka i ciasno upakowana zabudowa wielorodzinna.

A wszystko to w oparach absurdalnych tłumaczeń Rzecznika Urzędu Miasta o prywatnej własności do tego terenu i ogromnych odszkodowaniach jakie należało by wypłacić gdyby takiej zmiany nie udało się zrealizować.

Nikt nie raczy jednak wspomnieć iż takową własność działek deweloper uzyskał w pełni świadomości o istnieniu dla nich planu miejscowego a zatem o odszkodowaniach NIE MOŻE BYĆ MOWY!

A miasto i my jego mieszkańcy?

No cóż, wbrew założeniom ponad 12-letniego planu tracimy jedyne już chyba miejsce w Rzeszowie o takim potencjale nie tylko lokalizacyjnym ale i przestrzennym, które powinno być zagospodarowane na użytek mieszkańców a nie według chęci biznesowej inwestora.

Nie mamy bowiem najmniejszej wątpliwości, że już w trakcie najbliższej sesji w blasku zachwytów z ust prezydenckich radnych nad wyrafinowanymi wizualizacjami jakie zapewne deweloper wypuści tuż przed sesją oraz pośród achów i ochów nad pięknie rozwijającym się Rzeszowem i kolejnej inwestycji, która będzie tego faktu potwierdzeniem, dokona się uroczyste przegłosowanie tej zmiany planu WYSPIAŃSKIEGO – WITOSA, wbrew oczywiście zdrowemu rozsądkowi i merytorycznej opinii ekspertów.

Niejako na potwierdzenie faktu, iż sprawa jest już na ostatnim etapie załatwiania, „zlinkowany” poniżej artykuł, donoszący o rozpoczęciu prac porządkujących teren inwestycyjny pod przyszłe „RZESZÓW – CITY”:

„Stary hotel przy stadionie Resovii w rozbiórce. Staną tu wieżowce?”, czytajrzeszow.pl ↗

Taki mamy klimat jak powiadał kiedyś klasyk i dopóki go nie zmienimy kolejne jakże cenne rejony naszego Rzeszowa będziemy tracić bezpowrotnie a wszystko to na podstawie jedynej słusznej, bo Tadeuszowej, wizji przestrzennej dla naszego miasta.

Michał Wróbel

Podziel się z innymi:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *